Xin chào các bạn , Tôi Thái Sơn đây
Hôm nay tôi muốn chia sẻ với bạn 1 chủ đề rất hay, 1 chủ đề cực khó và chủ đề này đòi hỏi người làm phải có kinh nghiệm thực chiến chứ không phải là áp dụng lý thuyết 1 cách máy móc là có thể làm được. Đó là " Kế toán chủ đầu tư nhà thương mại, chung cư để bán "
Để hiểu hơn thì chúng ta cùng nhau tìm hiểu qua 1 cuộc hội thoại của tôi và học viên nhé!
- Bạn học viên kế toán xây dựng.
- Anh Sơn ơi công ty em đầu tư xây dựng và sau đó bán từng phần hoặc cho thuê. Em đang hạch toán tất cả các chi phí cho giai đoạn đầu tư như chi phí giải phóng, san lắp, xây lắp .. vào TK 241 rồi sang TK 217 làm như kế toán đơn vị chủ đầu tư.
- Không biết như thế có đúng không anh?
- Cách hạch toán của em như vậy là sai rồi. Về tài khoản sử dụng, em vẫn sử dụng các tài khoản loại 6 sau đó kết chuyển vào tài khoản 154.
- Như a làm để đơn giản hóa vấn đề anh chỉ sử dụng TK 154. Nhưng em cần chú ý chi phí phải tập hợp theo 3 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Các chi phí như chi phí khảo sát, thiết kế, đo đạc, đền bù... em phải tập hợp vào 154 mở chi tiết theo yêu cầu quản lý.
- Để gọn nhẹ thì em chỉ mở 1 sổ chi tiết chi phí cho 1 dự án/chi tiết cho các cột lương Ban quản lý dự án, lương phòng thiết kế hay chi phí thuê đo đạc thiết kế, chi phí đền bù.
- Sau giai đoạn này công ty được duyệt quy hoạch 1/2000 " 1/2000 là khái niệm 1 bản thiết kế quy hoạch " trong đó ghi rõ phần nào là đất thổ cư, phần nào đất công trình công cộng, phần nào đường sá.... cộng tất chi phí được một khoản chi phí A.
- Giai đoạn 2: Chi phí giải phóng mặt bằng, san lấp, thi công hạ tầng.
- Ở giai đoạn này, em phải mở chi tiết cho từng hạng mục (mỗi hạng mục mỗi sổ).
- Thí dụ hạng mục công viên, hạng mục chiếu sáng, hạng mục cấp thoát nước v...v. Tất cả bám theo dự toán mà làm.
- Nếu em thuê bên B thi công thì... khỏe. Sau khi hoàn tất giai đoạn này, em sẽ được duyệt quy hoạch 1/500 trong đó ghi rõ chi tiết mỗi lô là bao nhiêu m2.
- Cùng với Quyết định duyệt quy hoạch em sẽ được cấp sổ đỏ theo bản đồ phân lô. Tổng chi phí giai đoạn này là B.
kế toán chủ đầu tư
BỘ VIDEO KẾ TOÁN EXCEL MIỄN PHÍ
Bộ video hướng dẫn chi tiết việc lập file Báo cáo tài chính trên phần mềm Excel . Chi Tiết - Đơn Giản - Dễ Làm
Sau 2 giai đoạn này bạn cần làm thêm 1 bước nữa đó là:
- XÁC ĐỊNH CHI PHÍ Hình thành quyền sử dụng đất. ( GĐ 01 + GĐ 02 )
- Tiếp theo em phải cộng chi phí cả 2 giai đoạn A+B để phân bổ theo diện tích đất thổ cư.
- Ví dụ dự án 4000 mét, đất thổ cư 2000 mét (đất ghi trên sổ đỏ, phần còn lại là đất cho giao thông và công trình công cộng), tổng chi phí A+B = 8 tỷ thì em có mỗi mét vuông đất thổ cư =8.000.000.000/2000m = 4tr/mét.
- Sau đó nhân lại với diện tích thực ghi tại sổ đỏ (nếu phần nào chưa được cấp sổ đỏ thì tạm tính theo diện tích của bản vẻ phân lô) để tính ra giá vốn của mỗi lô.
- Giả sử có 20 lô mỗi lô 100m, em "nhập kho" được 20 SPDD - tài khoản 154 và mỗi SP có giá trị 400tr đồng. Như vậy là hoàn tất giai đoạn 1 và 2 cho chi phí hình thành quyền SD đất.
- Giai đoạn 3: Thì xây lô nào em tính cho lô đó, mỗi lô là 1 công trình.
- Chi phí XD tập hợp ở TK 154 chi tiết cho từng lô.
- Xây xong thì em "nhập kho" được 20 SPDD là 20 căn nhà. Như vậy em có đến 40 SPDD là 20 lô đất và 20 căn nhà.
- Sau khi được cấp sổ hồng, em KC từ TK 154 sang TK 155, kết quả em có 40 thành phẩm gồm 20 lô đất và 20 căn nhà.
- Nếu bán nhà, em hạch toán như bán SP bình thường.
- Nếu để vậy chờ giá lên (trong thời gian dài) hoặc cho thuê, em hạch toán Nợ TK 217 BĐS đầu tư / Có TK 155.
- Bạn học viên kế toán xây dựng.
- Anh Sơn ơi trường hợp bán căn hộ và trường hợp cho thuê văn phòng trong cùng một công trình thì hạch toán khác nhau thế nào? Cái nào được ghi nhận là hàng hóa - cái nào được ghi nhận là tài sản?
- Thường trường hợp này chỉ xẩy ra khi công ty đầu tư vào cao ốc, chung cư, khu liên hợp... Lúc đó đơn vị theo dõi tài sản sẽ có nhiều unit nhỏ nữa em ah. Ví dụ cho từng căn phòng/căn hộ. Cứ căn nào cho thuê thì đó là tài sản, căn nào để bán thì nó là hàng hóa. Nhưng đó chỉ là lý thuyết kế toán.
- Thực tế phải bám vào cách quản lý, quản trị điều hành. Nó có thể tách ra riêng các bộ phận hay công ty con như: Cty quản lý điện/điện lạnh riêng (chuyên cung cấp dịch vụ điện, điện lạnh, nước, vệ sinh...) cho toàn bộ căn nhà.
- Xem như nó "outsource" phần này và đơn vị tài sản kèm theo cũng tách riêng ra. Theo mô hình quản lý của nước ngoài thì nó "xã hội hóa" hết, mỗi bộ phận chuyên trách sẽ xem như là 1 đơn vị hạch toán riêng.
- Ví dụ PMH có riêng 1 công ty chăm sóc và cung cấp quản lý cây xanh. Một công ty chuyên cung cấp vận hành hạ tầng điện nước...
- Trở lại vấn đề nhà chung cư thì công ty mẹ có 2 cty con: Cty con A chuyên KD nhà sẽ bán nhà cho công ty con B chuyên làm hoạt động cho thuê nhà, chung cư... do đó, cty B sẽ lên kế hoạch bao nhiêu căn cho thuê, sau đó sẽ mua của cty A bao nhiêu căn v...v sẽ rất rõ ràng.
Nơi chia sẻ kinh nghiệm kế toán xây dựng
P/S: Nếu bạn chưa có thời gian thực hành theo những kiến thức này, đừng quên share về tường facebook để lưu lại kiến thức này khi cần nhé.
P/SS: Nếu bài viết của tôi có ích cho bạn hoặc bạn vẫn đang thường xuyên nhận giá trị từ tôi thì hãy cho tôi 1 vài cảm nhận TẠI ĐÂY nhé để tôi có động lực trao giá trị nhiều hơn cho bạn
